不動産のこんな印象

売買契約書に書かれていることは、基本的に重要事項説明にある内容であり、重要事項説明に十分納得できていれば、まず心配ありません．念のために売買契約書を読んで、重要事項説明通りになっているか確認した上で、署名・捺印するようにします。配慮の行き届いた業者なら、重要事項説明の段階で売買の目的物に付随する付帯設備に関しても説明しているはずですが、そうでない場合には改めて確認しておきます。
特に中古住宅の場合には、どこまで設備などがついているのかは、後々トラブルのもとになりがちです。例えば、現地を見学したときにはすばらしい庭木や庭石があって、てっきりそのままついているものかと思ったら引き渡しを受けたときには撤去されていたといった例もあります。
庭木、庭石などのほか、空調設備、照明器具なども確認しておきます。それも事前に実際に稼働させてみて、問題なく機能しているのかどうかもみておきましょう。
一般的には、こうした付帯設備の一覧表を作成して、双方が合意の上で売買契約を締結することになります。なお、買い換えの場合で、購入を先行する場合には、「買い換え特約」を入れるのが無難です。
通常は現在住んでいる住宅を売却して、その代金を購入代金に充てるわけですから、予定通りに売却できないと資金がショートすることになります。例えば、「平成○年○月○日までに2000万円以上で売却できなかったときには、本契約は自動的に消滅するものとします。
したがって、売主は受領した金員を全額買主に返還するものとし、違約金条項の適用を受けないものとする」などの形になります。ないと、購入物件は決まったものの、売却が進まず、売却できるまで銀行のつなぎ融資を利用することになります。
つなぎ融資のローンは通常の住宅ローンに比べるとかなり高く設定されています。一般的には元利は据え置きで、売却できたときに元利合計を支払うことになりますが、仮に2000万円を年利6パーセントで借りたとすれば、1ヵ月で10万円、3ヵ月で30万円、半年だと60万円の負担になります。
大変無駄な出費になるので、できるだけ負担のない形をとりたいものです。そのためにも、買い換え特約が不可欠になりますが、最近は、嫌う不動産会社も少なくありません。

特にバブル崩壊時には売却に出してもなかなか売れなかったため、「買い換え特約を求めるのなら他の客を探す」とする不動産会社が多いわけです。　売買契約を締結して、建物が完成すればいよいよ引き渡しということになります。
この引き渡しは関係者立会いのもとで、万全の体制で行うようにしましょう。まず、現地を確認して、残工事や補修工事が残っていないかなど、引き渡しを受けられる状態であるかどうかを確認した上で、最終決済に臨みます。
新築の場合には、期日を指引き渡しは関係者立会いのもとでこうした現状を考えても、やはり買い換えは売り先行で行動するほうが無難ですし、売り、買いを1つの会社で行うのが得策。売却にメドをつけておけば、この買い換え特約は不要になりますし、結果的に購入契約を先に行うことになっても、売りも専任媒介などで任せている場合には、買い換え特約を受け入れざるを得ないでしょう。
なお、購入契約だけではなく売却物件の契約にも、買主がやはり買い換えである場合、買主の希望に応じてこの買い換え特約を入れざるを得ないことがあります。その場合、せっかく契約を結んでも買主の売却が確定するまで若干のリスクがつきまとうことになります。
この点も留意しておきたい点です。最終決済の場では、所有権移転登記の申請書類が整っているかどうかをチェックします。
できれば司法書士に立ち会ってもらい、専門家の目で確認してもらうのがベストです。問題がなければ、銀行から受け取った融資の小切手を支払い、引き渡し物件の鍵を受け取ることになります。

代金は直接売主に渡し、領収書をもらうようにします。最終決済日に売主が出てこられない場合には、仲介会社を通して支払うことになりますが、そのときには仲介会社が売主から代理受領権限を得ているかどうか書面で確認することも忘れてはなりません。
もちろんその上で領収書をもらうようにしてください。無事、決済が終われば、司法書士にはそのまま登記所に走ってもらい、登記手続きをとります。
所有権移転登記手続きが完了したら、登記済証（権利証）を受け取り、後日登記所に出向いて登記簿謄本で内容を確認するようにします。このあたり、司法書士がすべて代行してくれ、登記簿謄本を送ってくれることも多いようです。
終了して、はじめて法的にも物理的にも購入物件が自分のものになります。鍵を受け取っただけで安心しないで、きちんと登記が行われているかどうかまでチェックしておかないと後日トラブルが発生しかねないので、くれぐれも注意したい点です。
誰しもできるだけ高く売って、より満足度の高い買い換えを行いたいと考えています。だから、どうしても売出し価格を高くしたくなるものですが、あまり相場とかけ離れた売出し価格では客はつきませんし、そもそも仲介会社が受けてくれない可能性すらあります。
したがって、買い換えを成功させることができるかどうかは、売却物件の値付けにかかっているといっても過言ではないかもしれません。この売出し価格は、売主の売却希望価格と仲介会社の査定価格とを調整して決まります。
あくまでも決定権は売主にありますが、だからといって査定価格とかけ離れた価格ではとてもスムーズな売却はつきません。査定価格というのは、3ヵ月で売却が行えることを1つの目安としてはじき出されるのですから、その点を十分に考慮した値付けを行いたいものです。
先にも触れたように、仲介会社の中には、「査定価格の2、3パーセント増しの価格ならまず問題はありません。物件によっては5パーセント増し程度まで客がつく場合があります。
10パーセント増しでは厳しい」とする多いようです。このあたりを目安にして、売出し価格を決めるのが妥当な線でしょう。

同時に、周辺の競合物件を調査するのを見逃してはなりません。例えば、すぐ近所に何らかの事情で、相場より安い価格で売りに出ている物件があるときには、相場がそれに足を引っ張られることもあります。
その場合、少しホトボリが冷めるまで時間を置いたほうがいいケースもあるでしょう。また、競合物件の価格が相場に照らして妥当な価格で出ているとしても、それより意図的に50万円、100万円程度安く出すことも1つの有効な方法かもしれません。
50万円の違いであっても、確実に集客力には差がつきます。相場で出してもいずれ買い手から指し値が入ることを念頭におけば、最初から少し安めの価格にして、「これ以下にはできない」といった決意をもって臨めば、相場で出ている物件より売りやすいかもしれません。
買い手も相場より少し安い価格で売り出されていることはわかっているはずですから、「これ以下にはできない」という姿勢を受け入れてくれる可能性もあります。そのほうが結果的には高く売れるということだってあるはずです。
こうした競合物件の動向に関しては、仲介会社の担当者が一番よく情報を把握しているはずです。十分な聞き取りを行った上で、どんな戦術をとるのかを決める必要があります。

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